Arriendo de local comercial en Colombia: renovación, desahucio y aumentos
Las reglas del Código de Comercio para el arrendatario de un local con negocio: cuándo tienes derecho a renovar, con cuánta anticipación te deben avisar y qué pasa si el dueño no cumple. Revisa tu caso con la calculadora.
Tu local
El derecho a renovar exige al menos dos años seguidos en el inmueble con el mismo negocio.
Tu situación
Derecho a la renovación
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- Tiempo en el local al vencer—
- Aviso de desahucio, a más tardar—
El aviso de seis meses aplica cuando el dueño necesita el local para vivir o para un negocio distinto, o para reconstruirlo, repararlo o demolerlo. Si no avisa a tiempo, el contrato se renueva en las mismas condiciones y por el mismo término.
Lo que dice el Código de Comercio
- Renovación (art. 518). Con dos años seguidos y el mismo negocio, tienes derecho a renovar, salvo incumplimiento, necesidad del dueño o reconstrucción, reparación o demolición.
- Desacuerdo en el canon (art. 519). Lo resuelve un juez por el procedimiento verbal, con peritos.
- Desahucio (art. 520). Al menos seis meses antes del vencimiento; si no, el contrato se renueva igual.
- Preferencia (art. 521). Si el local se reconstruye, tienes prioridad para volver a arrendarlo, sin pagar primas; el dueño debe avisarte la fecha de entrega con 60 días y tú responder con 30.
- Indemnización (art. 522). Si el dueño no cumple el motivo que invocó dentro de los tres meses, te indemniza.
- Normas obligatorias (art. 524). Cualquier cláusula del contrato contra los artículos 518 a 523 no produce efectos.
Si el inmueble es una vivienda, rige otra ley: mira la guía de arrendamiento de vivienda (Ley 820) y el modelo de contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula el arriendo de un local comercial?
El Código de Comercio, artículos 518 a 524, para los locales donde funciona un establecimiento de comercio. La Ley 820 de 2003 es solo para vivienda urbana: su tope de incremento por IPC no se aplica a los locales.
¿Cuánto puede subir el arriendo de un local?
Lo que pacten las partes en el contrato; no hay un tope legal como el del IPC en vivienda. Si al renovar no se ponen de acuerdo, la diferencia la decide un juez por el procedimiento verbal, con peritos (artículo 519).
¿El dueño me puede sacar al terminar el contrato?
Si llevas al menos dos años seguidos en el local con el mismo negocio, tienes derecho a la renovación. El propietario solo puede negarse si incumpliste el contrato, si necesita el local para vivir o para un negocio sustancialmente distinto del tuyo, o si debe reconstruirlo, repararlo o demolerlo (artículo 518). En los dos últimos casos debe avisarte con no menos de seis meses de anticipación (artículo 520).
¿Y si el dueño no usa el local para lo que dijo?
Si no le da el destino indicado o no empieza las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, o lo arrienda para un negocio parecido al tuyo, debe indemnizarte: lucro cesante, gastos de la nueva instalación, indemnizaciones a los trabajadores despedidos y mejoras (artículo 522).
¿Puedo subarrendar el local?
Hasta la mitad, sin autorización del arrendador; el subarriendo total o un uso distinto al pactado necesitan su autorización expresa o tácita (artículo 523).
¿Puedo avisar a mis clientes que me cambié?
Sí. Desde la Ley 2625 de 2026 puedes poner durante un mes, desde que entregas el local, un aviso de hasta 1.600 cm² con tu nueva dirección, y nadie puede oponerse.
Fuentes: Código de Comercio (Decreto 410 de 1971), artículos 518 a 524, texto vigente en la base de datos del Senado, con el inciso agregado por la Ley 2625 de 2026. Información general: para tu caso concreto, consulta a un abogado.